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집합건물부동산

안녕하세요 법무법인 율석 수원분사무소 입니다.

부동산분쟁의 최근 동향

전통적인 부동산 관련문제

아직 우리나라는 재산보유형태로 예금이나 주식과 같은
금융자산에 비해 안정적인 부동산을 선호하는 경향이
강합니다.

이렇게 보유한 부동산을 다시 전세, 임대를 놓아 자산을 유동화하는 경우가 일반적이며 임차인을 강하게 보호하는 특별법인 주택·상가임대차 보호법이나 우리나라에만 있는 전세제도 등이 맞물려 대부분의 민사 분쟁이 부동산을 중심으로 발생합니다.

뿐만 아니라 부동산은 다른 소송과정에서 상대에 대한 집행가능성이 가장 높아 최우선적으로 보전처분의 대상으로 삼는 자산으로 이혼·상속과정, 대여금, 심지어 노동사건을 비롯하여 재산에 대한 집행이 걸려있는 모든 형태의 소송에서 관련문제가 다뤄지게 됩니다.

부동산과 관련된 분쟁으로는 임대차계약의 중도해지 등에 따른 건물명도소송이 가장 대표적이며, 큰 규모의 임대차는 권리금이나 시설투자비 회수등도 그 가액이 상당하기 때문에 보다 세부적인 쟁점까지 분쟁이 확대됩니다.

시행업과 토지신탁제도의 보편화

한편 최근 시행업은 크지 않은 규모의 사업을 진행하는 경우에도 수월하게 PF를 받고 수분양자들과 시공사에게도 신뢰를 확보할 수 있도록 『신탁법』에 따른 토지신탁제도를 활용하여 진행되는 경우가 대부분입니다.

토지신탁에는 담보신탁, 개발신탁(관리형토지신탁) 등으로 다양한 형태가 있습니다. 어느 것이나 기본적으로 신탁사에게 토지소유권을 이전하여 시행사에 자금문제가 발생하더라도 시행사의 채권자들로부터 토지에 대한 보전처분을 막고, 설령 시행사가 파산하더라도 사업이 계속 진행될 수 있도록 합니다.

한편 수분양자들은 대부분의 경우 시행사(토지소유자) 혹은 신탁사와 용역계약을 체결한 분양대행사를 통하여 분양계약을 체결합니다.

이때 분양대행사들이 중간에서 과장광고를 하거나 수분양자들의 면전에서 할인 및 혜택을 약속해 놓더라도 계약당사자가 아니기 때문에 계약금이 납부된 이후 최종적으로 등기이전을 받을 때가 되면 계약을 이행해야 하는 진짜 당사자인 신탁사가 이 내용에 대해 전달받지 못하거나 이행을 거부하는 문제가 종종 생깁니다.

또한 분양대행사의 직원이 계약금, 중도금을 건네받은 후 중간에서 횡령하는 경우가 생기기도 하고, 신탁 이후 시공사나 시행사가 분양에 나서는 경우 등 당사자들의 지위가 중첩적으로 얽힌 문제가 발생하기도 합니다. 이 때 실제 사업을 진행하는 신탁사나 시행사에게 어떤 책임을 물을 수 있는지, 혹은 진짜 분쟁에 책임이 있는 곳이 어디인지가 문제되곤 합니다.

집합건물 관련분쟁의 대두

  • 이렇게 일반인들이 분양받은 부동산은 대부분 아파트, 상가, 오피스텔 등 한 건물을 여러 부분으로 나누어 구분소유하는 건물입니다. 아파트의 경우 『공동주택관리법』이 적용되고, 상가와 오피스텔의 경우 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』이 적용되는데, 그 내용은 유사합니다.

    세부적으로는 아파트의 경우 300세대 이상, 혹은 150세대 이상이면서 엘리베이터가 설치되거나 중앙난방·지역난방이거나 주상 복합인 경우에는 공동주택관리법이 적용되고, 그보다 작은 규모의 단지들은 집합건물법이 적용되게 됩니다.

  • 집합건물은 모든 구분소유자들이 전유면적 대비 의결권을 부여받아 관리단을 구성하도록 규정되어 있습니다(아파트의 경우 각 동에서 선출된 동대표 등이 구성하는 입주자대표 회의가 이 역할을 담당합니다). 관리단은 집회에서 의결로 자치규약과 건물관리에 대한 사항을 결정하고 ‘관리인’을 선출하여 건물관리에 대한 권한을 대부분 위임하게 됩니다(아파트의 경우는 동대표를 선출하고, 그 중 다시 입주자대표회의 회장을 선출 합니다).

  • 그러나 건물을 일단 분양받은 이후부터 구분소유자들은 부동산 가격의 움직임에 대해는 민감하지만 건물의 관리에 대해 상세한 내용을 알거나 의결 절차에 참여하기 귀찮아하는 경우가 대부분입니다. 또한 상가나 오피스텔의 경우 구분소유자들이 대부분 다른 임차인과 임대차계약을 체결하고 실제 전유부분에서 영업을 하거나 거주하지 않는 경우가 많습니다. 이런 이유로 실제 의결권을 가진 구분소유자들이 관리단 집회(입주자 대표회의)에 참석하기 어려워 관리단의 중요 사항을 의결하지 못하고, 관리인의 업무에 대한 감시가 제대로 이루어지기 어렵습니다.

  • 이처럼 소유자들의 권리행사는 어려운 반면, 대규모 단지의 경우 매월 모이는 관리비가 1억 원이 훌쩍 넘는 곳이 많습니다. 감시·견제에서 자유로우면서 거액을 집행할 권한을 갖고 있는 집합건물의 관리인이 관리대행사와 결탁하여 대규모 보수·수선공사 업체선정과정에서의 횡령·배임, 장기수선충당금을 유용하거나 부적절한 금융상품에 예치하는 경우, 잡수익·기타 수익등의 횡령을 저지르는 등의 사례는 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.

  • 특히 상가·오피스텔의 경우 집합건물법이 적용되는데 동법상 관리인은 아파트의 회장과는 달리 구분소유자가 아니어도 선임될 수 있습니다. 때문에 이런 맹점을 이용하여 위탁관리회사가 자신들에게 유리한 관리인이 선임되도록 하고 배임을 종용하거나 혹은 반대로 관리인이 처음부터 배임·횡령을 저지를 속셈으로 관리인 지위를 얻고 실제 관리를 담당하는 위탁관리회사를 비롯한 각 업체들과 건설사 등을 대상으로 리베이트를 요구하는 경우도 많습니다.

  • 이런 경우 관리인은 관리비의 집행권한과 증거가 될 수 있는 회계자료들을 모두 관리할 권한을 함께 갖고 있어 자료확보가 어려울 뿐만 아니라 아예 우리 아파트 단지에 이런 일이 일어났는지 조차 알기 어렵습니다. 그리고 관리단 집회를 소집하여 해임청구를 하기 위하여 몇백 명이 넘어가는 구분소유자들을 모두 찾아다니며 설득하려 해도 ‘누가 그 일을 할 것인가?’ 라는 근본적인 어려움이 있습니다.

  • 이 분쟁의 해결과정은 통상 소송절차를 통하여 관리인의 해임과 직무집행정지, 임시관리인 선임청구가 함께 진행됩니다. 부수적으로 관리인의 비위사실을 밝혀내기 위해 형사고소를 비롯한 각종 우회 절차와 집회가 소집될 경우에 대비하여 주민들을 설득하고 위임장을 받는 업무까지 전 과정에 전문가의 도움이 필요합니다.